Penilaian Aspek Keuangan

Pertimbangan dalam menilai aspek keuangan dapat meliputi penilaian terhadap:
Sumber Pendanaan (Financing)
Perhitungan aliran kas yang akan diperoleh selama investasi
Penilaian Sumber Pendanaan
Kegunaan
Dana untuk kebutuhan membeli aktiba tetap, seperti tanah, bangunan, peralatan interior (computer, meja & rak obat, kursi pasien) dan eksterior(billboard)
Dana untuk kebutuhan modal kerja (untuk aktiva lancar yaitu kas, rekening di Bank, membeli barang dagangan)
Sumber Dana
Pertimbangan dalam memilih sumber dana adalah biaya yang paling rendah (efisien) dengan masa tenggang pengembalian yang lebih lama dibandingkan payback periode proyeknya.
Beberapa sumber dana :
Modal pemilik perusahaan
Bank
Investor
Lembaga non-bank atau leasing
Penilaian Analisis Keuangan
Metode
Analisis Payback Periode
Payback period adalah pengukuran periode yang diperlukan dalam menutup kembali biaya investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas (laba bersih) yang akan diterima
Jumlah nilai investasi
Payback Period =  x 1 tahun Jumlah kas yang masuk per th

Indikatornya:
Bila PP yang diperoleh waktunya < dari maximum PP yang ditetapkan, maka proyek tersebut layak dilaksanakan
Bila PP yang diperoleh waktunya > lama dari maximum PP yang ditetapkan, maka proyek tersebut tidak layak dilaksanakan
Bila PP yang diperoleh waktunya = maximum PP yang ditetapkan, maka proyek tersebut dikatakan boleh dilaksanakan dan juga boleh tidak
Kelemahan dari analisis ini adalah bahwa nilai jumlah kas yang akan diterima (masuk), nilainya tidak disekarangkan (NPV-Net Present Value) sehingga nilainya tidak sama dengan nilai uang investasi yang dikeluarkan pada saat ini.
Analisis Return on Investment
Pengukuran besaran tingkat return (%) yang akan diperoleh selama periode investasi dengan cara membandingkan jumlah nilai laba bersih per tahun dengan nilai investasi.
Nilai Laba Bersih
ROI =   X 100%
      Nilai Investasi
Indikatornya:
Bila ROI yang diperoleh > dari bunga pinjaman, maka proyek dikatakan layak dilaksanakan
Bila ROI yang diperoleh < dari bunga pinjaman, maka proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan
Bila ROI yang diperoleh = bunga pinjaman, maka proyek  boleh dilaksanakan atau tidak
Kelemahan dari analisis ini adalah bahwa jumlah laba yang akan diterima, nilainya tidak disekarangkan (di NPV kan) sehingga nilainya tidak sama dengan nilai uang investasi yang dikeluarkan pada saat sekarang
Analisis NPV (Arus Kas yang Akan Diterima)
Analisis NPV adalah analisis untuk mengetahui nilai arus kas yang akan diterima selama periode investasi (NPV2) apakah lebih besar atau lebih kecil dibandingkan dengan nilai investasi yang dikeluarkan pada saat sekarang (NPV1)
∆ = NPV2 – NPV1

Indikatornya:
Bila menggunakan diskon factor yang sama dengan bunga pinjaman hasil nya positif, maka proyek tersebut layak dilaksanakan
Bila menggunakan diskon factor yang sama dengan bunga pinjaman hasil ∆ nya negatif, maka proyek tersebut tidak layak dilaksanakan
Bila menggunakan diskon factor yang sama dengan bunga pinjaman hasil ∆ nya = 0, maka proyek tersebut boleh dilaksanakan atau tidak

Analisis Internal Rate of Return
Pengukuran besaran diskon factor (tingkat suku bunga), yang diperoleh dengan cara mensekarangkan (presentate) aliran kas yang akan diterima selama periode investasi.
Nilai IRR harus lebih besar dari tingkat suku bunga pasar (market rate), karena investasi mempunyai banyak resiko antara lain yaitu :
Resiko investasi gedung
Resiko investasi mesin
Resiko investasi kendaraan

Metode untuk mencari IRR dari arus kas yang akan diterima selama periode investasi dengan metode Trial & Error
Langkah-Langkah :
Menghitung nilai sekarang (NPV2) arus kas yang akan diterima selama periode investasi dengan diskon factor (df1) yang  sama dengan suku bunga pinjaman, lalu NPV2 nya dikurangi dengan NPV1 (nilai investasi yang dikeluarkan sekarang)
Bila dengan diskon factor (df1) yang = suku bunga pinjaman hasil ∆ (NPV2 NPV1) nya negative, maka trial yang kedua dihentikan dan proyek dinyatakan tidak layak. Karena dengan (df1) yang = suku bunga pinjaman saja ∆ 1 nya sudah negative
Bila dengan diskon factor (df1) yang = suku bunga pinjaman hasil ∆ (NPV2 NPV1) nya positif, maka NPV2 nya dihitung kembali dengan diskon factor yang lebih besar (df2) sampai memperoleh nilai ∆ 2 (NPV2 – NPV1) yang paling mendekati 0 (+) atau (-).
Bila dengan menggunakan diskon factor yang > dari suku bunga yang ke n kali telah memperoleh hasil ∆2 nya yang paling mendekati 0, maka itulah diskon factor (df2) yang paling maximal. Karena bila angka diskon factor diperbesar lagi maka ∆2 nya akan negative

Soal:
Pak Wayan seorang Apoteker bermaksud mendirikan sebuah apotek. Dalam usulan studi kelayakannya Pak Wayan membutuhkan dana untuk bangunan dan sarana sebesar Rp 250.000.000,- nilai residu diperkirakan Rp 50.000.000,- dan untuk modal kerja (kas,bank, & barang dagangan ) Rp 50.000.000,- dengan proyeksi laporan L/R pada tahun I sebagai berikut :
Penjualan : Rp 800.000.000,-
Harga pokok penjualan : Rp 640.000.000,-
Biaya usaha : Rp 60.000.000,-
Laba sebelum pajak(EBT) : Rp 100.000.000,-
Pajak penghasilan (misal 5%) : Rp 5.000.000,-
Laba sesudah pajak (EAT) : Rp 95.000.000,-
kemudian usulan studi kelayakannya diajukan ke Bank untuk memperoleh pinjaman. Setelah dianalisis, pihak Bank menetapkan pinjaman Pak Wayan disetujui dengan catatan lama pinjaman 5 tahun, bunga 15% pertahun. Proyeksi laporan L/R pada tahun berikutnya (selama 5 tahun) dianggap sama, karena pertimbangan situasi politik dan ekonomi yang belum stabil. Buatlah analisis keuangannya dan rekomendasi saudara kepada Pak Wayan ?
Jawaban:

Kesimpulan sementara :
Lamanya waktu pengembalian pinjaman dari Bank selama 5 tahun, sedangkan apotek dengan tingkat perolehan laba sebesar Rp 95.000.000,- per tahun, mampu menutup pinjaman selama 3.23 tahun ( 3 tahun dan 2.76 bulan)
Jadi proyek tersebut layak dilaksanakan.

Penilaian dengan Analisis ROI

Penilaian dengan Analisis Internal Rate of Return (IRR)
Lama pengembalian pinjaman dari Bank : 5 tahun
Tingkat suku bunga pinjaman sebesar 15% pertahun
Asumsi perolehan L-R selama 5 tahun, relatif stabil (tetap)
Nilai residu fix asset dan modal kerja : Rp 100.000.000,-
Tahapan cara menghitung IRR :
Menghitung aliran kas yang akan diterima selama 5 tahun. Untuk menghitung aliran kasnya selama 5 tahun dapat digunakan metode trial & error (coba-coba) dengan tahapan sebagai berikut :
Trial & Error pertama : dengan diskon factor (df1) yang besarnya = suku bunga pinjaman Bank yaitu 15%
Tabel 1 : Aliran kas, df 15% (df1), selama 5 tahun
Th
Aliran Kas Masuk
Df 15%
NPV Aliran Kas Masuk

0
(300.000.000)
1
(300.000.000) NPV1

1
95.000.000
0,8695
82.602.000

2
95.000.000
0,7561
71.829.500

3
95.000.000
0.6575
62.462.500

4
95.000.000
0.5717
54.311.500

5
95.000.000
0.4972
47.234.000

100.000.000
0.4972
49.720.000

368.159.500 (NPV2)

Keterangan  : Tahun I dari df 15% = 0.8695
  Tahun II = 0.7561
  dstnya………………
∆ 1 = NPV2 – NPV1
    = 368.159.500 – 300.000.000
          = 68.159.500
Trial & Error kedua : dengan diskon factor (df2) = 23%
Tabel 2 Aliran kas, df 23% (df2), selama 5 tahun
Th
Aliran Kas Masuk
Df 23%
NPV Aliran Kas Masuk

0
(300.000.000)
1
(300.000.000)

1
95.000.000
0.8130
77.235.000

2
95.000.000
0.6610
62.750.000

3
95.000.000
0.5374
51.053.000

4
95.000.000
0.4369
41.505.500

5
95.000.000
0.3552
33.744.000

100.000.000
0.3352
35.520.000

301.185.250 (NPV2)

∆ 2 = NPV2 – NPV1
         = 301.185.250 – 300.000.000
          = 1.185.250

Trial & Error ketiga : dengan menggunakan df2 24%
Aliran kas, df 24% (df2), selama 5 tahun
Th
Aliran Kas Masuk
Df 24%
NPV Aliran Kas Masuk

0
(300.000.000)
1
(300.000.000)

1
95.000.000
0.8065
76.617.500

2
95.000.000
0.6504
61.788.800

3
95.000.000
0.5245
49.827.500

4
95.000.000
0.4230
40.185.000

5
95.000.000
0.3411
32.404.500

100.000.000
0.3411
34.110.000

294.922.500 (NPV2)

∆ 2 = NPV2 – NPV1
            = 294.922.500 – 300.000.000
            = (5.077.500)
Menetapkan df2 yang menghasilkan ∆2 yang paling mendekati 0. dari hasil trial & error kedua dan ketiga diperoleh bahwa:

∆2 dengan df2 23% = 1.185.250
∆2 dengan df2 24% = (5.077.500)
Jadi df2 nya = 23%, karena ∆2 nya paling mendekati angka 0
 

Penilaian dengan Analisis Perhitungan NPV

Dari hasil perhitungan pada tabel 1, diperoleh bahwa :
∆ NPV = NPV2 – NPV1
         = 368.159.500 – 300.000.000
         = 68.159.500
Kesimpulan sementara:
∆ NPV yang diperoleh dengan tingkat suku bunga pinjaman Bank sebesar 15%, hasilnya positif sebesar : Rp 68.159.500
Maka proyek tersebut layak dilaksanakan
Kesimpulan akhir
IRRnya diperoleh sebesar 22.84% (> dari 15%)
∆ NPV yang diperoleh dengan tingkat suku bunga pinjaman Bank sebesar 15%, hasilnya positif sebesar : Rp 68.159.500
Maka proyek tersebut layak dilaksanakan
Rekomendasi
Proyek tersebut layak dilaksanakan, dengan syarat IRRnya tidak lebih dari 22.84%, (karena bila IRRnya > 22.84, maka aliran kasnya akan negative dan proyek tersebut menjadi tidak layak)